違章建築是什麼?怎樣算違建?違建要拆嗎?違章建築查詢方法! 2023-11-07
「 違章建築 」可能是最常被新聞媒體討論的房地產議題之一,而違章建築政策的走向也和民眾的利益息息相關,究竟哪些違章建築會被拆,哪些又不會被拆?如果我家已經有違建,那該怎麼管理呢?會不會在買房的時候,不小心買到違建了?如果你有以上疑難雜症,那這篇文章或許可以為你提供一些解答。
違章建築
根據台灣目前現行的法律規定,違章建築(違建)指的是:「為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物」。什麼?是不是有看沒有懂,用白話來說,違建會出現在以下四種狀況:
1.主要建物已經取得使用執照,但在使用執照核定的建蔽率、容積率與高度上限之外,未經過允許就擅自加蓋的建築(例如:陽台外推、頂樓加蓋…等)
2.違反土地使用分區容許的使用用途(例如:工業區住宅、商業區住宅…等)
3.在不得興建建築物的土地上興建(例如:在保護區內、國營地上搭建鐵皮…等)
4.建物的設計符合建築法律規定,但可能是由於程式上疏失,導致未請領建照就擅自興工
簡而言之,違章建築定義=沒有取得「建造執照」或「使用執照」的建物!
違建拆除標準?違建一定要拆嗎?
雖然違建的定義很明確,但因其存在的歷史相當的長,而且又和民眾生活息息相關,所以在違章建築的管理上就衍生出好幾套不同的應對方式,各縣市政府也有屬於各自的一套管理標準。例如有些違建是屬於「即報即拆」、但又有些是屬於「緩拆免拆」,標準相當的繁多,也難怪民眾在面臨到違章建築的問題時,常常面臨到不知道該適用哪套標準,所以覺得無所適從。首要前提是,違建本身就是違法的存在,沒有所謂永遠不會被拆的保證!違建常常會受到改朝換代的新政策影響,而存在隨時被拆除的風險。依據目前的政策,大致上可以將違建分為以下三類:
1.即報即拆違建
有「公共安全危害的違建」以及「新違建」屬於此種即報即拆的類型。
◆公安危害違建:指的是經過消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行,發現後就是立即拆除。
◆新違建:指的是有別於既存違建、舊有違建,是一種存在期間較短的違建,但這個「新」的定義也是取決於各縣市政府。例如:台北市規定 1995 年以後出現的違建,就是屬於新違建;而台中市則規定 2011 年 4 月 21 號之後的,才是新違建。
2.既存違建 / 舊有違建
以台北市為例,在 1995 年到 1964 年間存在的違建,屬於既存違建; 1964 年以前就存在的違建,屬於舊有違建。
這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管,並按照違法情節列入拆除的分期計畫,因此既存違建絕對不是「違建就地合法」,只是暫緩拆除而已。
3.免拆違建
程序瑕疵的違建和法律規定的例外狀況屬於此類。程式瑕疵的違建,指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,只是因為程序問題,未請領建照而擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。法律例外的免拆違建有 16 種,因為情節輕微且影響較小,所以可以免拆,常見的例如鐵窗、碟式天線、女兒牆、庭園中的假山假水等,都在此範疇。
違建可以修繕嗎?
違建的修繕僅限於「既存違建」和「舊有違建」,「新違建」不在允許修繕的範圍。
「舊有違建」的修繕:必須向縣市政府申請核准,若擅自修繕,也視為新違建進行處理。
「既存違建」的修繕:無須向縣市政府申請核准,但僅能使用原來的材料並保持原有規模(包含高度、面積)進行修繕;如果被查到修繕後違建規模明顯增加,則視為新違建來優先拆除。
違建可以買賣嗎?
由於違建的面積沒辦法進行登記,所以房屋的權狀上也看不到違建的存在,因此在法律上,違建的所有權是屬於蓋違建的人,即使消費者付錢買了違建,也無法得到其所有權,只能獲得一個「事實上處分權」。不過在市場上,因為違建有實際的使用價值,還是會有人願意出錢買,其價格會是合法建物的 30% ~ 50% ,但要注意的是,如果消費者明知道此建物是違建,還執意要買的話,日後被拆除時,賣家無須賠錢給消費者,消費者需自負全部的責任。
常見違章建築
違建1:頂樓加蓋
屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積 1 / 8 之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。
違建2:陽台外推
陽台是上方有遮蓋物的平臺,若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用,可能為陽台外推。
違建3:露台外推
露台是上方無任何頂遮蓋物之平臺,若加蓋遮雨棚或牆壁,可能為露台外推。
違建4:騎樓外推
騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間,在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓,在騎樓搭建鐵捲門(也包括水泥磚牆加蓋)即屬違建。
違建5:夾層屋(樓中樓)
在天花板與地板之間搭建樓地板,若未申請,在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓,就是違建。
違章建築查詢
對於違建的類型和爭議有一定了解後,我們要如何避免在不知情的狀況下買到違建呢?以下就介紹兩種實用的方法,大大降低買到違建的機會。
使用違建查詢網站
線上列管違建查詢目前各縣市政府都有專門查詢列管違建的網站,民眾只需要去所在地的縣市政府網站查詢即可,不過網站上所公布的違建主要是以「新違建」為主,以台北市的網站為例,僅提供 1995 年以後的新違建查詢。所以要分辨 1995 年以後的違建就需要第二種方法。
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服務項目:房屋修繕 金屬鐵件工程 房屋拆除 土木工程 汙水工程
服務地區:台北 新北
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